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投資が面白くなり、これからどうしようか悩む日々

不動産投資の勧誘電話の対処法


この世の中、儲け話を持ちかけてくる怪しい話は、よくある事です。

でもね、本当に儲かる話なら、他人に教える事などあるはずもなく、相手にしてはいけません。

おそらく会社にお勤めの方であれば、一度や二度は、ご経験があるかもしれませんが、職場には様々な怪しい営業電話が掛かってきます。

今回はそんな営業電話のうち、不動産投資の勧誘電話の対処法について、私の経験談等を交えて、お話し致しましょう。

 

特に、職場への「不動産投資の勧誘電話」にお困りの方は、是非、ぜひ。

◆目次

 

 

1.要注意すべきは不動産投資

まず、会社との新規取引を目的とした電話で多いものには、人材紹介や光回線工事、電気やガスの契約切替、ウォーターサーバー設置、省エネ設備などがあります。これらの場合は、一般的に言われる通り、丁寧に、きっぱりとお断りすることで、大体の場合は問題ありません。

会社名と担当者名を聞いた上で、その用件を聞き、「現在、当社では、その商品・サービスは必要ありません。」「新規のお取引は現在控えさせて頂いております。」などと答えれば、おおよそ問題ありません。お互いに、会社 対 会社のお話ですからね。

しかし、その職場の個人をターゲットとした『不動産投資の勧誘電話』には、注意が必要です。この場合、個人宛ての営業である事、そして、ひとつの契約金額が高額である事、この2点が大きな違いです。そして、契約対象が高額であるが故に、非効率とも言える執拗な営業電話を繰り返したり、強引な手法や悪質な手口が多くなっているのです。

 

2.不動産投資勧誘電話の特徴

不動産投資の勧誘電話の特徴には、以下のようなものがあります。

①曖昧な『役職名』だけで電話の取り継ぎを依頼してくる。

例えば、あなたの職場が○○支店であれば、『支店長さまいらっしゃいますか?』のように、誰でも推測できる役職名であったり、店長さま、所長さま、など、その職場の管理職に取り次いでもらおうとしてきます。なぜなら、電話の目的は、会社の一般担当者ではなく、その職場で役職の高い管理職個人に繋がることだからです。

その理由については後ほど。

 

②通話中、電話の後ろが、ガヤガヤうるさい。

多くの勧誘電話の場合、ひと部屋に、数名のテレアポスタッフが缶詰状態となり、各自電話番号リストを渡されて、「電話マニュアル」に従い、一日中、何百件もの電話を掛け続けています。したがって、電話相手の後ろの方から、他の人の電話での会話がガヤガヤと漏れ聞こえてくることがよくあります。まず、その時点でまともな電話ではありません。

 

③営業の用件が曖昧

電話を受けて、こちらから「どのようなご用件でしょうか?」と聞いても、さすがに、「アパートやマンションの不動産投資の営業です。」と正直に答えることはありません。誰が受けても、怪しすぎますからね。

私の経験では、以下の例のように、用件は曖昧。

・御社のエリア担当者が変わったので、あらためてご挨拶に伺いたい。

・従業員様のライフプランのお話で。

・保険に代わるような金融商品のご案内で。

・社員の福利厚生に関するお話で。

などなど、ボンヤリとして曖昧、そして完全なウソではない用件になっています。おそらく、彼らは、特定商取引法の禁止行為を意識しているから、100%のウソは言いません。

 

④話し方が横柄

特にタチの悪い、やり手の担当者の場合ですが、普通の営業電話とは明らかに違う高圧的な話し方が多いような気がしています。会話のペースを握ろうとする、マウントを取るような、人を馬鹿にしたような話し方は、おそらく、直ぐにオカシイと気づくと思います。そして、こういう輩が、最も注意しないといけない相手です。熱くならず、冷静に油断せず、特に気を引き締めないといけない相手です。



3.基本的な注意点

当たり前のことですが、職場で電話応対する上で、基本的な注意点については以下の通りです。

①名前などは絶対に教えない

とにかく、名前を含め、個人情報は一切教えないことが重要です。もし聞かれたとしても、「会社のルールで、お取引の無い会社様には、個人情報はお教え出来ないことになっております。」と伝えて下さい。

万が一、名前を教えてしまった場合、その情報が電話番号リストに追加記録され、また別の担当者や別の会社に出回るリスクがあります。

 

②丁寧に対応する

丁寧に応対することは、とても重要です。どんな電話相手だとしても、会社の代表として電話応対する以上は、横柄な態度での対応はいけません。このご時世ですので、変な恨みを買うことは、会社にとってもトラブルに繋がる場合もあり得ますので、できる限り丁寧に対応しましょう。

稀に、自分の思惑どおりに取り継ぎしてもらえないことに対して、相手がイラつき、逆上してくる場合や暴言を吐く輩がいますが、そういうときこそ、冷静に、丁寧に、対応するようにしましょう。

 

③外出中や会議中で断らない

その場しのぎで、外出中や会議中、今は忙しい、などの理由で一旦断ったとしても、必ず、再度電話が掛かってきます。勧誘電話のマニュアル上、外出中や会議中などの場合は、再電話をする決め事になっています。次回タイミングが合えば、電話取り継ぎしてもらえると、相手は思いますので、翌日以降には、再度掛かってくることになります。「問題を先延ばし」にするだけの行為なんです。

 

④ガチャ切りしない

先述した②の内容と重複するのですが、ガチャ切りすることで相手の反感を買う場合があります。稀に、かなり脅迫的な電話をしてくるケースもあります。

実際に私自身がガチャ切りしてしまったことで経験したヤバいケース。もしご興味があれば、

こちら↓をご参照ください。

 

elton-investor.hatenablog.com

 

また、ガチャ切りは、再度電話が掛かってくる可能性が高いと言われています。

以前、勧誘電話のアルバイトをしていたと言う方とお話しをした事があります。彼によると、アルバイト先で、勧誘電話マニュアルを渡され、簡単なトレーニングをした後、電話番号リストを渡され、一日中、電話するそうです。その電話した結果を、リストにマーク記録するらしいのですが、ガチャ切りは、外出中や打合わせ中と同じカテゴリーで、「再電話」に分類され、マニュアル上では、日を変えて、違う担当者が再度電話することになっているそうです。

ガチャ切りの理由について、彼等の考え方は以下のようになっているからです。

・「電話した担当者の話し方が悪かっただけかもしれない。」

・「違う担当者が電話すれば上手く話が進むかもしれない。」

・「たまたま電話相手の機嫌が悪かっただけかもしれない。」

・「ガチャ切りするような会社なら、つけ込む隙があるかもしれない。」

一日に何百件もの電話を数名以上でこなす組織ですから、一度のガチャ切りに対して、すんなり諦めることはありません。あなたの相手は、その1人ではなく、会社組織ですので、ガチャ切りの効果は限定的であることは、認識しておきましょう。

4.彼らの電話の目的は何か?

では、彼等の電話の目的は何でしょうか?

もちろん、ターゲットに不動産投資させる事が最終目標ですが、その電話の目的を、もう少し細分化してみましょう。

①第1の目的は、管理職に電話で取り継いでもらうことです。

では、なぜ管理職なのか?

不動産投資のためには、数千万円から数億円程度のお金が必要になります。多くの場合、契約者に高額の銀行融資ローンを組ませる必要があるため、ローン審査に通りやすい安定した収入のある人物を見つける必要があります。安定した収入のある会社員で、それなりの高収入である可能性が高い「管理職」にターゲットを絞って、電話をすることが営業する上で効率的と考えているみたいです。

 

②第2の目的は、訪問面談アポを取ること。

管理職への電話取り継ぎに成功したら、マニュアルに従い、不動産投資に興味を持ってもらえるよう、魅力的な儲け話と営業トークを展開します。悪質な場合は、脅迫めいた手法で、あなたの根負けを狙って来るかもしれません。

そして、別途、さらに詳しい説明のための訪問面談アポを取ることが次の目的です。

この面談アポを取ることで、その電話担当者には、テレアポ成功報酬が入りますので、ここまでが、電話の目的になります。我々から見ると一見、不可解で非効率的な仕事に見えますが、彼等の勧誘電話へのモチベーションは、その成功報酬により、高く保たれているのです。

 

③第三の目的は、訪問面談でターゲットに契約させること。

もし、訪問面談となった場合は、職場か自宅に、別の専門チームが乗り込んで来て、本格的な営業攻勢をかけて来ることになります。こちらは、もし高額契約ができれば、特別なインセンティブ報酬があるので、かなり強引で執拗なものになります。悪質な会社の場合は、ときに脅迫めいた違法スレスレの営業手法に遭遇するかもしれません。

したがって、このステップに進む前、勧誘電話の段階で確実に、流れを断ち切らないといけません。



5.不動産投資勧誘電話のおススメ対処法

おそらく、ここまでブログをお読み頂いている方は、ご自身が職場の管理職か、総務部門の方が多いのではないかと推察致します。できれば、無駄な時間やコストをかけず、しつこい勧誘電話を終わらせたいと思っておられるのではないでしょうか?

それでは、勧誘電話に対して、どう職場で対処すればいいのでしょうか。

 

①管理職に取り継がない。

まず当たり前な対策ですが、ターゲットである管理職個人に取り継がない事が、重要なポイントになります。

まずは、トラブル回避のため、職場に「電話取り継ぎルール」を作成して、職場のスタッフに情報共有してください。上述したような不審な電話、管理職宛てで、用件が曖昧な営業電話の場合には、「そのような用件のお電話は、取り継げない会社ルールになっております。」と丁寧に答えるように周知しましょう。これだけでも、ある程度はブロックできます。

しかし残念ながら、社員に徹底するのは難しいですよね。職場の電話応対するスタッフでは判断が出来ない場合や、相手の巧妙なトークでブロックをかいくぐってくる場合は多々あります。その場合は、取り継がれることになります。

 

②管理職個人として対応しない。

この対処法が、【重要ポイント】です。

勧誘電話が1つ目のブロックを通過し、取り継がれてしまった場合、ターゲットが、あなた自身かもしれません。その時は、機転を利かせて、自分の身は自分で守らなければなりません。もしくは、あなたのところで、確実に食い止めないといけません。もちろん、お時間に余裕のある方や、自信のある方は、正攻法で対峙しても構いません。

 

しかし、私のオススメするのは、2人目の電話取り継ぎ担当として、しれっと対応すること。です。

一つ前のステップ①の段階に戻るだけです。対応の仕方は、まったく同じ。あらためて、相手の会社名と名前、そして必ず用件を聞き、「大変申し訳ございません。そのような用件のお電話は、個人宛てには取り継げない会社ルールになっております。」と、丁寧に答えてください。相手が、いくら食い下がってきても、何と言おうと、丁寧に、慇懃に、繰り返すのです。電話を切るときも、「申し訳ございません。失礼します。」と丁寧に。

 

電話相手に「この会社には、ルールがあって、再度電話しても、管理職個人に繋がることはできない。」と思わせることができれば、それでいいのです。

芝居がかってはいますが、手間がかからない、後を引かない、私がおススメする対処法です。

 

6.おススメしない正攻法

いくつか正攻法もありますが、実用性の観点から、私は、あまりおススメしません。

特定商取引法を盾にする

特定商取引法第17条では、しつこい悪質な営業電話は違法行為となっていますので、この法律を盾に、しつこい電話相手に対抗することが可能です。電話相手に『特商法第17条をご存知ですか?』と言ってみることも有効です。

・再勧誘の禁止(法第17条)
特定商取引法は、電話勧誘販売に係る契約等を締結しない意思を表示した者に対する勧誘の継続や再勧誘を禁止しています。

・禁止行為(法第21条)
特定商取引法は、電話勧誘販売における、以下のような不当な行為を禁止しています。

1契約の締結について勧誘を行う際、又は契約の申込みの撤回(契約の解除)を妨げるために、事実と違うことを告げること
2契約の締結について勧誘を行う際、故意に事実を告げないこと
3契約を締結させ、又は契約の申込みの撤回(契約の解除)を妨げるために、相手を威迫して困惑させること

以上の法律を盾にして、威圧的な電話や、何度も掛けてくる執拗な電話について、電話相手に違法性を認識させ撃退できるかもしれません。もし違法性が認められれば、業務停止命令や行政処分、罰金などペナルティを与えることも可能です。しかし、監督官庁である消費者庁国民生活センターへ、本気で訴えるためには、客観的な事実や記録として、電話相手との通話や情報詳細を記録し提出しなければなりません。他にも、不動産取引業(宅地建物取引業)免許の監督官庁である国土交通省や各都道府県へ訴えるためにも、同じです。法的手段を取るためには、それ相応の記録準備が必要です。

でも、記録を準備したとして、お役所は、まともに対応してくれるでしょうか?

それが手間に見合う現実的な対応でしょうか?

不動産投資の勧誘電話をしてくる会社側も、そのあたりの法律の事情を十分理解した上で、法に抵触しない程度に、マニュアル作成しているはずです。法律を盾にして、電話相手を撃退することは、多くの場合、徒労に終わることでしょう。

機械的な対策

会社のご予算に余裕があるのであれば、機械的に対処することで、電話応対する社員のストレスを軽減することも可能です。

・着信拒否設定

一度かかってきた迷惑電話の番号を控え、登録することで、排除可能です。ただし、最近では携帯電話での営業電話が多く、毎回番号を控えて登録する手間に際限はありません。

・非通知拒否設定

非通知で掛かってきた場合のみ、電話をすべて排除可能です。

・自動音声応答

「○○のご用件は1番、△△は2番、それ以外は3番」と自動アナウンスで対応することで、電話応対に長けた担当者が対応できます。それにより、取り継ぎミスをある程度は防ぐことができます。

しかし、機械的な対策では、コストを掛けた割には、効果は限定的で、100%排除することはできないでしょう。結局は、人による対処や判断が不可欠です。

 

7.さいごに。一度だけで終わらない。

誠に残念な事実なのですが、あなたの会社の電話番号が掲載されたリストは、コピーされ、すでに色んな会社に出回っていることでしょう。一社からの勧誘電話を撃退しても、また違う会社から、同じような電話が掛かってきます。忘れた頃に、以前に断ったはずの会社の、また違う担当者から掛かって来るケースもよくあることです。

不動産投資の勧誘を生業にする会社は幾らでも存在し、それらは増え続けています。高い報酬に釣られた若者たちが、「仕事」として、毎日電話を掛け続けているのです。そんな複数の会社の間を電話番号リストは、ぐるぐる回遊していると想像してください。

まさに、イタチごっこです。

わたしたちは、その事実を、受け入れる必要があります。

勧誘電話は、一度だけでは終わらないのです。

一度の勧誘電話に、あまり労力をかけても、効果はありません。なぜなら、相手は、一人ではなく、会社組織であり、さらに複数の会社組織が存在しているからです。

ただ、この対処法によって、無駄な時間を減らせるかもしれませんし、掛かって来る回数は減らせるかもしれません。

みなさまが、トラブルに巻き込まれないことを、お祈り申し上げます。